Acteur majeur dans la vie d'une copropriété immobilière, le syndic de copropriété est souvent décrié - à tort ou à raison - par les copropriétaires. Ces derniers voient en lui, à la fois le garant de la bonne gestion de la copro, mais aussi un prestataire externe parfois peu coopératif, peu réactif, voire même opaque. Que les griefs du syndicat soient toujours fondés ou non, il arrive toujours un moment dans la vie de la copropriété où l'on se pose la question de changer de syndic. Cette procédure - qui n'est pas à prendre à la légère - doit respecter des contraintes règlementaires, et surtout doit être anticipée et correctement préparée.Le Syndic sur la sellette
Le syndic est un acteur important dans la gestion et la vie d’une copropriété. Il regroupe des professionnels assurant un travail parfois difficile car leurs interlocuteurs (les copropriétaires) sont exigeants et soucieux de préserver leur investissement.
Ces derniers sont notamment vigilants en ce qui concerne les prestations effectuées par le syndic, par la qualité et le sérieux de son travail, et par le niveau d'écoute et de réactivité.
Il est facile d’imaginer les critiques dont peuvent faire l’objet les syndics de copropriété, souvent à juste titre... mais aussi parfois de façon exagérée.
Sauf cas exceptionnel, il existe une forme de méfiance systématique à l’égard du syndic et de ses gestionnaires d'immeubles. Cela est tout particulièrement vrai dans le cas où le syndic a été imposé par le constructeur, lors de la phase de livraison d'une copropriété neuve.
Au gré des mois et des années, au gré des difficultés rencontrées, certains éprouvent alors le besoin et l’envie de changer de prestataire. Pour autant, il ne faut pas faire n’importe quoi et n’importe comment.
Au moment d'initier le changement, trois protagonistes sont importants : le syndic en place (syndic actuel), le successeur (le syndic remplaçant), et le Conseil Syndical.
Fin de mission du Syndic
Le syndic est le représentant légal du syndicat (i.e. l'ensemble des copropriétaires). Il a un mandat à durée déterminée, non renouvelable tacitement, et d’une durée maximum de 3 ans. Il doit l’exercer à titre personnel.
Notez que le syndic est un prestataire mandaté et que sa mission peut être interrompue, soit du fait de sa propre démission, soit par révocation par le syndicat.
Dans le cas d'une démission ou d'une révocation il s'agit d'être prudent : si un nouveau syndic n’est pas désigné pour prendre immédiatement la suite, le syndic actuel ne peut plus rien faire, pas même expédier les affaires courantes. Tous les actes qui seraient alors faits seraient nuls, sauf validation par l’assemblée générale des copropriétaires.
Afin d’éviter ce cas de figure, tout propriétaire peut alors saisir le Tribunal de Grande Instance pour que soit désigné un administrateur ad-hoc, qui aura notamment pour première tâche de convoquer une assemblée générale afin que soit désigné un nouveau syndic.
La démission et la révocation du Syndic
La démission
Le syndic peut à tout moment démissionner de ses fonctions, car rien ne peut contraindre un mandataire à poursuivre sa mission. En effet, le syndic est un prestataire et à ce titre il peut choisir de ne plus travailler pour le syndicat et pour la copropriété.
A noter : ce choix appartient au syndic. Mais celui-ci doit pourtant faire preuve de prudence, car une démission peut donner lieu à des dommages et intérêts si les copropriétaires jugent que cette action porte atteinte aux intérêts de la copro. Il en va ainsi, par exemple, si le syndic démissionne de façon abusive et sans avoir préparé la suite.
La révocation
Le pendant de la démission, c’est la révocation. Ce choix et cette procédure sont entre les mains des copropriétaires.
Pour cela, le point doit préalablement être inscrit à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale (ou bien d'une assemblée générale extraordinaire), et le vote doit réunir la majorité absolue (art 25 loi 10/07/65). Notez bien qu'il faut au préalable effectuer toutes les démarches pour trouver le syndic remplaçant.
Cas particulier : le non-renouvellement de mandat. Le mandat du syndic est à durée déterminée, et il se pose donc la question de le garder dans ses fonctions - ou non - à la fin de la période correspondante. Le non renouvellement du mandat est le cas de cessation de fonction le plus courant, le plus simple, et le moins générateur de tensions.
Attention cette fois-ci au syndicat : celui-ci doit faire preuve de prudence dans le cas d'une révocation exceptionnelle (hors fin de contrat en fin de mandat) car le motif de révocation doit être réel et justifiable. Une révocation sans faits réels et sérieux peut donner lieu à des dommages et intérêts, mais cette fois-ci de la part des copropriétaires envers le syndic. Il en va ainsi, par exemple, si la révocation est jugée sans motif grave et légitime.